如果仔细分析央行1月的金融统计数据报告，你会发现一个关于房地产行业的秘密——三四线房地产销售火爆。

1月新增人民币贷款2.03万亿元，创一年新高，几乎是12月的两倍。其中，新增居民中长期贷款6293亿，创历史最高，环比大增49%。这部分贷款以

住房按揭贷款为主。

如此高的增量，在中泰证券分析师罗文波看来，一方面源自于季节性因素：从过去几年的信贷数据来看，通常1月居民中长期贷款都会较上一年12月

环比有较大幅度增加，这是季节性现象：通常银行额度到年底会趋于紧张，一部分按揭贷款将腾挪到下一年初去发放。

另一方面，在各地出台限购限贷政策的基础上，去年四季度央行对商业银行的房地产按揭贷款发放亦有了指导，目前房地产按揭贷款的发放速度要

远慢于去年中下旬，使得一部分去年后半年购房的贷款发放有滞后的效应，这个效应或在一季度都会持续。

同样重要的一点是：三四线城市商品房销售超预期。“考虑到30个大城市销售金额同比下降20%左右，这就意味着，三四线城市的贷款呈现大幅上升

，对应着销售大幅上升，”华泰证券谢皓宇分析道。

对于年初三四线城市房地产销售超预期的情况，中泰罗文波给出了进一步的详细分析：

年初至今，二三线城市的商品房成交数据好于预期，尤其三线城市在二月份有超预期的大幅增长，很大部分需求溢出到非限购的二、三线城市，特别

是长三角、环渤海等地区，从限购城市辐射开的溢出性需求显著。

三四线三四线二

罗文波甚至认为，未来居民中长期贷款是否会继续超预期，取决于三四线城市的商品房成交是否会继续超预期。

从过去几年的历史数据来分析，罗文波表示：

地产小周期一般为2-3年左右，且初现拐点后整体向下，目前回调趋势显著，预计增速下行将持续两年左右。而三四线城市多是人口净流出的城市，

这一波行情基本是溢出性需求，由上一波地产热销传导而至。我们认为不会持续太久，2月同比增长主要由于去年基数低的缘故，2017年房地产的成交同

比下滑趋势还是会延续。

华泰证券谢皓宇则表示，看好三四线的趋势性上涨，三四线城市销售也必定超预期：

和2011年的三四线城市逻辑不同，那时的主要逻辑是一二线城市限购后的资金外流，然而立马出现逻辑证伪，原因在于三四线城市的库存多和供地多

。也不同于 2013 年的三四线城市逻辑，也即新型城镇化。这一次，我们认为是一二线城市人口饱和和房价梯度已经在 2016 年拉大之后的人口流动的中

周期逻辑，持续期可能会在 3~5 年，呈现出一二线城市的低端产业人口外流，成为三四线城市具备购买力的新增需求。

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